陜西望家旺家居建材超市有限公司 南郊店項(xiàng)目可行性研究報(bào)告
陜西望家旺家居建材超市有限公司 申報(bào)日期：2005年1月15日

目          錄
第一章 總論
第二章 項(xiàng)目概況
第三章 項(xiàng)目市場(chǎng)及環(huán)境分析
一、建材市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)
二、雁塔區(qū)發(fā)展情況簡(jiǎn)述
三、項(xiàng)目的意義和作用
第四章  項(xiàng)目市場(chǎng)可行性    
一、基礎(chǔ)客源和潛在市場(chǎng)消費(fèi)群
二、服務(wù)定位
三、選址說(shuō)明
第五章 項(xiàng)目規(guī)劃
一、總體規(guī)劃
二、功能分區(qū)
第六章  管理模式
第七章  社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)分析
第八章  項(xiàng)目投資預(yù)算分析
一、項(xiàng)目投資分析
二、社會(huì)效益分析
第九章 項(xiàng)目保證基礎(chǔ)
第一章    總論
    西安地處中國(guó)中、西兩大經(jīng)濟(jì)地域結(jié)合部，是西北各省通往西南、中原及華東的門(mén)戶(hù)與交通樞紐，第二條歐亞大陸橋隴海蘭新線(xiàn)上最大的中心城市，在全國(guó)經(jīng)濟(jì)總體布局上具有承東啟西、東聯(lián)西進(jìn)的重要戰(zhàn)略地位。優(yōu)越的地理區(qū)位和深遠(yuǎn)的歷史淵源，使西安成為中國(guó)北方西部最大的商品流通中心與物資集散地。改革開(kāi)放以來(lái)，由于西安地處中國(guó)內(nèi)陸地區(qū)，其經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度呈迅猛發(fā)展勢(shì)頭，但是較東南沿海地區(qū)相比，西安的經(jīng)濟(jì)發(fā)展還是緩慢，再也沒(méi)出現(xiàn)過(guò)盛唐的局勢(shì)。
    新世紀(jì)初，尤其中共中央西部大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略的提出，全市商貿(mào)系統(tǒng)進(jìn)一步深化流通體制改革，以提高經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益為中心，積極發(fā)展大商貿(mào)、建設(shè)大市場(chǎng)、搞活大流通，努力繁榮城鄉(xiāng)市場(chǎng)，使全市商貿(mào)行業(yè)繼續(xù)保持穩(wěn)定增長(zhǎng)的良好態(tài)勢(shì)。在黨和政府的各項(xiàng)發(fā)展舉措下，在新的歷史條件下，西安的發(fā)展機(jī)遇和條件已趨于成熟，西安作為中西部的橋頭堡，其經(jīng)濟(jì)的發(fā)展對(duì)整個(gè)西部經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有帶動(dòng)作用，對(duì)西部大開(kāi)發(fā)的偉大戰(zhàn)略同樣具有促進(jìn)作用，特別是市委、市政府明確提出了“建西部經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市、創(chuàng)西部最佳”的目標(biāo)，而西安的發(fā)展要靠社會(huì)各界來(lái)支持和努力，特別需要大型民營(yíng)企業(yè)支持，建立起規(guī)范、專(zhuān)業(yè)、高科技的流通體系，促進(jìn)西安繁榮和發(fā)展。
第二章 項(xiàng)目概況
一、項(xiàng)目介紹
　　項(xiàng)目名稱(chēng)：陜西望家旺家居建材超市南郊店
　　項(xiàng)目理念：弘揚(yáng)西部家居，規(guī)范建材市場(chǎng)。
　　項(xiàng)目宗旨：植根西部，打造建材航母。
　　項(xiàng)目主體：陜西望家旺家居建材超市有限責(zé)任公司
二、望家旺超市簡(jiǎn)介
　　陜西望家旺家居建材超市有限公司由享譽(yù)國(guó)內(nèi)建材行業(yè)、稱(chēng)雄西北板材市場(chǎng)的大型民營(yíng)股份制企業(yè)——陜西大光陽(yáng)實(shí)業(yè)有限公司于2002年投巨資興建的大型綜合性、倉(cāng)儲(chǔ)式連鎖家居建材超市。
    望家旺首家店——太華店地處西北地區(qū)建筑裝飾材料的集散地—西安市北郊太華北路182號(hào)西部建材城，東臨太華路，在火車(chē)站和北二環(huán)的中心，交通便利，商賈云集。
    太華店?duì)I業(yè)面積約6000平方米，總投資額4500萬(wàn)元，周邊配有10000平方米的停車(chē)場(chǎng)。
    太華店經(jīng)營(yíng)范圍涵蓋：木制品、五金工具、建筑材料、油漆涂料、墻地面材料、廚衛(wèi)用品、燈具電料、管件電器、工藝家飾、櫥具灶具十大類(lèi)，并提供配套的家裝設(shè)計(jì)、工程估算、監(jiān)理、施工等一條龍服務(wù)。經(jīng)營(yíng)品種豐富，家居建材商品30000多種，另有10000多種非標(biāo)商品。綠色環(huán)保是太華店經(jīng)營(yíng)主題。
    我們的發(fā)展方向和目標(biāo)是以家居建材連鎖超市為主業(yè)，同時(shí)發(fā)展關(guān)聯(lián)行業(yè)，形成集家居建材超市、家裝公司、房地產(chǎn)及物流配送為一體的產(chǎn)業(yè)鏈結(jié)構(gòu)。將望家旺家居建材超市在10年內(nèi)發(fā)展成為國(guó)內(nèi)行業(yè)十強(qiáng)的集團(tuán)化企業(yè)。
第三章  項(xiàng)目市場(chǎng)及環(huán)境分析
一、建材超市的發(fā)展趨勢(shì)
    跨入21世紀(jì)，面臨著經(jīng)濟(jì)知識(shí)化和經(jīng)濟(jì)全球化洪流的嚴(yán)重沖擊，中國(guó)經(jīng)濟(jì)將進(jìn)入大調(diào)整、大轉(zhuǎn)折、大變化、大發(fā)展時(shí)期。世紀(jì)之交的中國(guó)經(jīng)濟(jì)已進(jìn)入全面、快速工業(yè)化階段；但也存在不少困難問(wèn)題，集中表現(xiàn)為明顯的、多側(cè)面的二元現(xiàn)象。 21世紀(jì)中國(guó)的經(jīng)濟(jì)將會(huì)是什么情景，其發(fā)展趨勢(shì)怎樣？市場(chǎng)作為商貿(mào)流通和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要平臺(tái)，其發(fā)展對(duì)一個(gè)國(guó)家和地區(qū)都會(huì)產(chǎn)生重大的影響。當(dāng)前，西安的整體市場(chǎng)呈現(xiàn)出多元化格局。多數(shù)為門(mén)店集市型、攤位租賃型、物業(yè)管理型和混合型。攤位租賃型市場(chǎng)占絕大多數(shù)，約占80%以上。
    現(xiàn)有攤位制市場(chǎng)管理，大部分是物業(yè)管理型，存在種種弊端，如商區(qū)布局零亂，交易行為不規(guī)范，糾紛多，購(gòu)物環(huán)境差，市場(chǎng)信譽(yù)度低等，發(fā)展初期尚未形成競(jìng)爭(zhēng)壓力階段尚可維持，但隨著發(fā)展、競(jìng)爭(zhēng)，這種管理模式，對(duì)內(nèi)缺乏凝聚力，對(duì)外缺乏競(jìng)爭(zhēng)力，是難以為繼的。市場(chǎng)的管理從物業(yè)管理型向新的經(jīng)營(yíng)管理型發(fā)展是必然之勢(shì)。
    當(dāng)前攤位制市場(chǎng)普遍存在以下幾個(gè)問(wèn)題：一是批發(fā)零售功能不清，二是市場(chǎng)占地規(guī)模大，三是市場(chǎng)中經(jīng)營(yíng)戶(hù)小而多，四是市場(chǎng)的配送功能沒(méi)有發(fā)揮出來(lái)，物流功能沒(méi)有合理有效的分離出來(lái)。這些問(wèn)題雖說(shuō)是市場(chǎng)的培育、發(fā)展過(guò)程中不可避免的問(wèn)題，但它影響著市場(chǎng)效率的提高，阻礙市場(chǎng)的發(fā)展，隨著市場(chǎng)的逐步成熟規(guī)范，市場(chǎng)管理者和經(jīng)營(yíng)戶(hù)都將提高效率，降低營(yíng)銷(xiāo)成本，擴(kuò)展?fàn)I銷(xiāo)業(yè)務(wù)為目標(biāo)，在這個(gè)內(nèi)在動(dòng)力作用下，必將促使市場(chǎng)各種功能合理有效地進(jìn)行分離。
其發(fā)展趨勢(shì)大致是：發(fā)展趨勢(shì)之一，批零分工將逐步清晰。 
    發(fā)展趨勢(shì)之二，大城市中的零售市場(chǎng)將向錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)發(fā)展。大城市中市場(chǎng)布局比較密，為避免盲目競(jìng)爭(zhēng)，在商品定位上將以特色來(lái)鎖定各自的消費(fèi)群。超市經(jīng)營(yíng)中檔偏高檔的商品。攤位制零售市場(chǎng)定位將向兩極發(fā)展，城市中心的地區(qū)，向經(jīng)營(yíng)高、精、新商品，或向有特色專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)發(fā)展。在城市邊緣地區(qū)的市場(chǎng)，商品定位在中檔偏低和常規(guī)商品上。一些商品品牌產(chǎn)品將開(kāi)設(shè)專(zhuān)賣(mài)、專(zhuān)營(yíng)店，在居民集中社區(qū)開(kāi)設(shè)便民店，從而形成不同檔次，不同營(yíng)銷(xiāo)方式，互為補(bǔ)充的新商區(qū)。建材超市是專(zhuān)業(yè)的零售型業(yè)態(tài)，是目前最新、最現(xiàn)代的一種商業(yè)形態(tài)。是未來(lái)占主導(dǎo)地位的市場(chǎng)。 
    發(fā)展趨勢(shì)之三，批發(fā)市場(chǎng)都盲目擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)面積，云集眾多小商小戶(hù)的狀況將發(fā)生變化。通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)，一批經(jīng)營(yíng)有方的經(jīng)營(yíng)戶(hù)將不斷擴(kuò)大，形成大經(jīng)營(yíng)戶(hù)群，而經(jīng)營(yíng)乏術(shù)的小商小戶(hù)將逐漸被淘汰。市場(chǎng)中的各大經(jīng)營(yíng)戶(hù)與零售商、大戶(hù)之間，逐步建立起相對(duì)穩(wěn)定的營(yíng)銷(xiāo)網(wǎng)絡(luò)，各自做大經(jīng)營(yíng)不同品牌商品。市場(chǎng)更加規(guī)范有序，交易環(huán)境、市容場(chǎng)貌得到根本的改善。 
    發(fā)展趨勢(shì)之四，市場(chǎng)將向有特色的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)發(fā)展。而超市特色的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)將越來(lái)越受到消費(fèi)者的歡迎而得到發(fā)展。 
    發(fā)展趨勢(shì)之五，物流作為一向獨(dú)立的產(chǎn)業(yè)將越來(lái)越被人重視。建材商品的一個(gè)重要特點(diǎn)是用量大、價(jià)值高、物流費(fèi)用在商品成本中占一定比重。降低物流成本，是提高競(jìng)爭(zhēng)能力的重要途徑。同時(shí)配送中心的發(fā)展，也呼喚高效率，低成本的物流產(chǎn)業(yè)。因此，物流從市場(chǎng)中的附屬地位，將形成一個(gè)獨(dú)立的專(zhuān)業(yè)化、現(xiàn)代化、社會(huì)化的產(chǎn)業(yè)，建材超市的物流成為競(jìng)爭(zhēng)的實(shí)力基礎(chǔ)。
     秉承先進(jìn)管理、連鎖經(jīng)營(yíng)的建材超市是市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展的主流方向之一
     建材超市的業(yè)態(tài)主要是零售，它的發(fā)展對(duì)以批發(fā)零售不分和規(guī)模實(shí)力小的攤位制市場(chǎng)沖擊會(huì)比較大，而對(duì)批發(fā)為主的市場(chǎng)的影響相對(duì)要小。從我國(guó)地區(qū)來(lái)看，建材超市將首先在大消費(fèi)城市和經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)地區(qū)發(fā)展起來(lái)，由東到西逐步推進(jìn)。經(jīng)過(guò)一定時(shí)間的發(fā)展，它的市場(chǎng)占有額在一些城市和地區(qū)將與現(xiàn)在占據(jù)主渠道地位的攤位制零售市場(chǎng)抗衡。但就全國(guó)而言，由于受其本身業(yè)態(tài)的限制，它所能占據(jù)的市場(chǎng)份額尚不能替代攤位制市場(chǎng)的地位。但超市不僅環(huán)境優(yōu)美，還能提供專(zhuān)業(yè)化的咨詢(xún)、設(shè)計(jì)、預(yù)算、材料、施工等服務(wù)，而且一個(gè)超市的輻射面可敵數(shù)家專(zhuān)賣(mài)店，更由于直接采購(gòu)等因素可以造成超市綜合費(fèi)用的降低。據(jù)西安市一品牌瓷磚代理商所稱(chēng)，目前該品牌的瓷磚在超市的銷(xiāo)量已占在陜銷(xiāo)售量的半壁江山。由此我們可以得出，秉承先進(jìn)管理、連鎖經(jīng)營(yíng)的建材超市具有廣闊的發(fā)展空間。隨著居民生活水平的提高也為建材超市的成長(zhǎng)提供了肥沃的土壤。 在完成一站式購(gòu)貨、開(kāi)架經(jīng)營(yíng)、顧客自選、統(tǒng)一結(jié)賬，全方位的售前、售中、售后服務(wù)的同時(shí)，建材超市增設(shè)特殊訂單、大訂單，面向中小集團(tuán)消費(fèi)，價(jià)格上給予一定的優(yōu)惠，而且完善導(dǎo)購(gòu)服務(wù)、家裝服務(wù)必將使超市產(chǎn)生極大的吸引力。
    因此，開(kāi)發(fā)具有環(huán)境協(xié)調(diào)性的超市——這個(gè)支撐我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，在執(zhí)行國(guó)家節(jié)約資源、保護(hù)環(huán)境的基本國(guó)策中起著舉足輕重的作用。
    望家旺采用國(guó)際化的管理模式，實(shí)行“天天低價(jià)、一站購(gòu)齊”的經(jīng)營(yíng)方式，采用國(guó)際流行的統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一形象、統(tǒng)一宣傳、統(tǒng)一配送的管理模式，采用“一站式”購(gòu)物。
二、雁塔區(qū)發(fā)展情況簡(jiǎn)述
    雁塔區(qū)地處西安市南郊，全區(qū)總面積152平方公里。雁塔區(qū)素有"科技文化區(qū)"之稱(chēng)，城市基礎(chǔ)設(shè)施完備，郵電通訊快捷通暢。第三產(chǎn)業(yè)繁榮興旺。
　　近年來(lái)，招商引資突破了由過(guò)去以地招商、廣種薄收向突出重點(diǎn)項(xiàng)目和區(qū)域開(kāi)發(fā)的轉(zhuǎn)變，招商引資額連續(xù)九年位居全市各區(qū)縣之首，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)成功實(shí)現(xiàn)了由“一二三”向“三二一”格局轉(zhuǎn)變。城市化進(jìn)程大大加快，城市建成區(qū)面積達(dá)到50多平方公里。
    在這塊沃土上，已經(jīng)形成了一個(gè)相對(duì)各個(gè)產(chǎn)業(yè)比較繁榮的商圈，但目前沒(méi)有一個(gè)綜合性、規(guī)�；�的市場(chǎng)，就區(qū)域范圍來(lái)講，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿(mǎn)足市民的需求，投資創(chuàng)辦一個(gè)綜合性的現(xiàn)代大型建材超市是雁塔人民的愿望，已迫在眉睫，條件和形勢(shì)已相當(dāng)成熟，望家旺南郊店的開(kāi)辦，可以填補(bǔ)這一不足。
三、項(xiàng)目的意義和作用
    隨著社會(huì)的進(jìn)步和人民生活水平不斷的提高，這種消費(fèi)環(huán)境可以更高滿(mǎn)足社會(huì)和市民的需求，讓消費(fèi)者建材購(gòu)物更為方便。 
    望家旺南郊店橫空出世，將打破西安地區(qū)南郊建材超市空白的局面，并積極倡導(dǎo)和開(kāi)辟“環(huán)保、時(shí)尚、平價(jià)”的新概念，順應(yīng)了時(shí)代和人們的要求，為都市增添了一道亮景，并帶動(dòng)雁塔區(qū)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)和持續(xù)發(fā)展。其主要表現(xiàn)有以下幾點(diǎn)：
    1、憑借雁塔區(qū)優(yōu)越的地理位置和歷史優(yōu)越性，為城南市民營(yíng)造“家居” 購(gòu)物的閑適環(huán)境，幫市民營(yíng)造溫馨舒適的家園。
    2、成為西安市本土建材超市的排頭兵和領(lǐng)頭羊，提供環(huán)保的家居材料和與關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)相結(jié)合，豐富和提高我市建材市場(chǎng)的專(zhuān)業(yè)化水平，使流通產(chǎn)業(yè)上升一個(gè)高度，促進(jìn)高層次消費(fèi)，企業(yè)可以提高商品質(zhì)量，加強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。
    3、對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展的積極影響。提供一大批社會(huì)人員和畢業(yè)學(xué)生的就業(yè)機(jī)會(huì)，創(chuàng)造政府稅收，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。在雁塔區(qū)豎起一塊高起點(diǎn)、有特色、聚人氣、高招徠的家居新品牌。
第四章    項(xiàng)目市場(chǎng)可行性
    西安市作為西部商貿(mào)最為集中和繁華的城市，人口屬于百萬(wàn)以上城市，各項(xiàng)消費(fèi)需求巨大，特別是隨著房產(chǎn)的迅猛開(kāi)發(fā)，人民生活水平的日提高，就家居建材來(lái)說(shuō)，西安目前的批發(fā)和零售市場(chǎng)、商城已具相當(dāng)規(guī)模，年收入額也相當(dāng)可觀，但市場(chǎng)幾乎都具有雜、亂、片面等局限，建立全面、專(zhuān)業(yè)、系統(tǒng)、規(guī)范的大型家居建材超市可以帶動(dòng)這些市場(chǎng)的發(fā)展和規(guī)范。
一、基礎(chǔ)客源市場(chǎng)和潛在客源市場(chǎng)
1、基礎(chǔ)客源：主要是西安本地和周邊市縣的購(gòu)房市民和工程單位、裝飾單位、建筑單位等。
2、潛在客源：舊房改造區(qū)、新開(kāi)發(fā)地區(qū)、待開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)、小區(qū)和周邊省、市的建材經(jīng)銷(xiāo)商。
二、商品定位
    目前，西安市場(chǎng)中的大型家居建材超市除望家旺外，還有家世界、安美居、森達(dá)。除家世界屬于規(guī)范的超市型外，其它超市的綜合性和專(zhuān)業(yè)性還有待規(guī)范，而且商品價(jià)格偏高，經(jīng)過(guò)市場(chǎng)細(xì)分可知，望家旺已經(jīng)將打破這種經(jīng)營(yíng)方式，商品全面化，突出實(shí)惠使用、倡導(dǎo)平價(jià)、休閑購(gòu)物這一特色，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立足，望家旺南郊店再憑借已有的強(qiáng)大號(hào)召力，增加服務(wù)品種。堅(jiān)持高檔次消費(fèi)環(huán)境，高質(zhì)量低價(jià)位，平民大眾化消費(fèi)，開(kāi)拓強(qiáng)大市場(chǎng)。
價(jià)格定位
    采取科學(xué)嚴(yán)密的市場(chǎng)調(diào)查后，在望家旺家居建材超市的現(xiàn)執(zhí)行價(jià)格的基礎(chǔ)上對(duì)“望家旺南郊店”提供的各項(xiàng)服務(wù)制定價(jià)格政策，由于考慮到該地區(qū)的消費(fèi)水準(zhǔn)，商品定位在中、高檔商品，但實(shí)施貧民化價(jià)格政策，薄利多銷(xiāo)，實(shí)現(xiàn)最佳市場(chǎng)占有率。
交通條件
    基于目前消費(fèi)者對(duì)自己所要到的消費(fèi)場(chǎng)所交通問(wèn)題的高度關(guān)注，該因素占日后超市銷(xiāo)售影響的60%，交通是項(xiàng)目選址考慮的一個(gè)最重要因素，不論是自駕車(chē)輛，還是公交車(chē)、出租車(chē)，交通問(wèn)題是一大因素。該項(xiàng)目所在地道路縱橫成網(wǎng)、四通八達(dá)，道路為主的市政設(shè)施建設(shè)不斷加強(qiáng)，自行設(shè)計(jì)、施工的二級(jí)公路雁翔路、雁環(huán)路已經(jīng)建成通車(chē)，西影路拓寬改造工程、四季西巷道路改造已完成；省市重點(diǎn)項(xiàng)目繞城高速公路南線(xiàn)、正在加緊實(shí)施，區(qū)域交通狀況得到改善。項(xiàng)目所在地北臨南二環(huán)、南臨南三環(huán)，十多條公交車(chē)的主干道，交通方便，其中此地是通往長(zhǎng)安區(qū)的第一要道，也是北上的第一要道，地理?xiàng)l件得天獨(dú)厚，這些都為項(xiàng)目的投資和發(fā)展創(chuàng)造了良好條件。
選址分析：
    雖然目前西安的各大家居場(chǎng)所為市民的購(gòu)物和消費(fèi)提供了方便，但比較而言，都不同程度的缺少遺憾。有的在交通相對(duì)擁擠的地方，不宜停車(chē)，有的在較偏僻的地方，所達(dá)車(chē)輛相對(duì)較少，不便市民消費(fèi)方便，有的管理滯后，經(jīng)驗(yàn)困難，有的定位不準(zhǔn)，難以經(jīng)營(yíng)。綜合分析，“望家旺南郊店”的選址在長(zhǎng)安南路，交通便利、人口集中，環(huán)境優(yōu)越，樓盤(pán)集中，人口生活水平指數(shù)是西安地區(qū)的第一位，是最理想的超市選址。
周邊客源環(huán)境分析
    西安市南郊是西北地區(qū)樓盤(pán)最旺、規(guī)模最大、檔次最高的地區(qū)。目前，單就該項(xiàng)目附近地段來(lái)說(shuō)，有偉豐花園、長(zhǎng)江豐澤園、世家星城、明德廣廈、凱旋廣場(chǎng)、天倫明珠、湖濱花園、鉆石王朝、唐園小區(qū)、園林小區(qū)、紫薇城市花園、鑫泰園、明德雅園大廈、萬(wàn)國(guó)新花園、雙魚(yú)花園廣場(chǎng)、國(guó)晟大廈、豐景佳園、都市花園、金�；▓@、世紀(jì)經(jīng)典、海星城市廣場(chǎng)、高科新花園、紫葳田園都市、天豪花園、杰座、朝陽(yáng)天下、曲江春曉園、長(zhǎng)鑫領(lǐng)袖城、風(fēng)林綠洲等200余座大中樓盤(pán)，除此之外，還有40余座單位小區(qū)，還有一批舊房改造項(xiàng)目，所需建筑和裝修材料數(shù)量巨大，市場(chǎng)份額占有率相當(dāng)高，據(jù)調(diào)查，有62%的消費(fèi)者認(rèn)為城南是購(gòu)房和安家的最理想地段，城南由于其文化氛圍社會(huì)環(huán)境和預(yù)期價(jià)值的共同作用，也使該地段的居家裝飾行業(yè)蘊(yùn)藏著巨大的潛力和開(kāi)發(fā)價(jià)值，望家旺南郊店的開(kāi)辦，將更大地滿(mǎn)足這一需求，方便了南郊市民裝修和家居材料購(gòu)物的方便，充實(shí)和完善了南郊商圈。
周邊人口和人口消費(fèi)分析
    根據(jù)第五次全國(guó)人口普查，西安人口主要數(shù)據(jù)：西安市2000年11月1日零時(shí)的常住人口為741．14萬(wàn)人（包括外來(lái)人口，不包括外出人口），與第四次全國(guó)人口普查1990年7月1日零時(shí)的617．95萬(wàn)相比，十年零四個(gè)月共增加了123．19萬(wàn)人，增長(zhǎng)19．93％，平均每年增加11．92萬(wàn)人，年平均增長(zhǎng)率為1．77％。全市人口中，居住在城鎮(zhèn)的人口416．05萬(wàn)人，占56．14％；居住在鄉(xiāng)村的人口325．09萬(wàn)人，占43．86％。雁塔區(qū)：81．00萬(wàn)人；長(zhǎng)安縣：87．99萬(wàn)人；人口主要集中在城南和長(zhǎng)安區(qū)，根據(jù)相關(guān)資料顯示，城南所居住和準(zhǔn)備居住的人口在西安地區(qū)屬于教育程度最高、收入最高、消費(fèi)最高的人居群，城南樓盤(pán)平均銷(xiāo)售額集中在3200元左右，新開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)可為近50萬(wàn)人口提供居住場(chǎng)所和工作場(chǎng)所，望家旺南郊店的開(kāi)辦，有著強(qiáng)大的消費(fèi)群體和消費(fèi)層次，為其銷(xiāo)售提供了人居和消費(fèi)保障。全市人口中，0—14歲的人口為153．34萬(wàn)人，占20．69％；15—64歲的人口為540．96萬(wàn)人，占72．99％；65歲及以上的人口為46．84萬(wàn)人，占6．32％。同1990年第四次全國(guó)人口普查相比，0—14歲人口的比重下降了5．02個(gè)百分點(diǎn)，65歲及以上人口的比重上升了1．11個(gè)百分點(diǎn)。15—64歲的人口為540．96萬(wàn)人，占72．99％，是最具有消費(fèi)能力和水平的群體。
項(xiàng)目規(guī)劃和周邊商圈分析：
    該項(xiàng)目位于位于西安市雁塔區(qū)長(zhǎng)安南路省電視臺(tái)東側(cè)，該區(qū)段形成了以南二環(huán)、小寨東西路、緯二街、長(zhǎng)安路、雁塔路、朱雀路、含光路為軸心的三橫四縱商貿(mào)市場(chǎng)群，區(qū)內(nèi)大中型商場(chǎng)超市、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、批發(fā)市場(chǎng)、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、專(zhuān)賣(mài)店等各類(lèi)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)星羅棋布。項(xiàng)目與國(guó)際零售業(yè)知名品牌生活超市-麥德龍相對(duì)，東臨國(guó)際展覽中心和曲江旅游度假區(qū)，西臨西高新國(guó)家開(kāi)發(fā)區(qū)，南臨火熱開(kāi)發(fā)地帶-長(zhǎng)安區(qū)，北臨西安小寨商貿(mào)區(qū)。該項(xiàng)目分裙樓和主樓，其中裙樓為5層，附一層為停車(chē)場(chǎng)，可停放大小車(chē)輛600余輛，一層為本項(xiàng)目（望家旺南郊店），二層為世界500強(qiáng)企業(yè)之一的泰國(guó)正大集團(tuán)附屬的易初.蓮花生活超市，三層為全國(guó)知名的家具經(jīng)營(yíng)企業(yè)-香港金海馬，四樓為辦公場(chǎng)所。主樓為居家商品房共兩幢，每幢34層，每層六戶(hù)，裙樓頂部為綠化休閑花園。附近還有家樂(lè)、好有多、國(guó)美電器等國(guó)際、國(guó)內(nèi)大型超市和商城，人氣指數(shù)占西安地區(qū)首位，望家旺南郊店的開(kāi)辦，更合理和完善地南郊商業(yè)圈，方便了市民，加快了城市發(fā)展進(jìn)程。
    周邊軟環(huán)境分析：雁塔區(qū)素有"科技文化區(qū)"之稱(chēng)，城市基礎(chǔ)設(shè)施完備，郵電通訊快捷通暢。第三產(chǎn)業(yè)繁榮興旺。近年來(lái)，雁塔區(qū)提出了以建立良好的區(qū)域發(fā)展機(jī)制為核心，以加快城市化進(jìn)程為目標(biāo)，以實(shí)施” 科教興區(qū)、三產(chǎn)強(qiáng)區(qū)、綠化帶動(dòng)”三大戰(zhàn)略為主要任務(wù)的指導(dǎo)方針，加大對(duì)外開(kāi)放力度。雁塔區(qū)在努力改善投資硬環(huán)境的同時(shí)，也一直致力于改善投資軟環(huán)境，規(guī)范執(zhí)法行為，整頓執(zhí)法秩序，落實(shí)“一寬三優(yōu)兩讓”的公開(kāi)承諾，精簡(jiǎn)部分執(zhí)法機(jī)構(gòu)、收費(fèi)項(xiàng)目、臨時(shí)執(zhí)法人員，開(kāi)展規(guī)范執(zhí)法年和行風(fēng)整建活動(dòng)，強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)，突出政府作為，樹(shù)立良好的政府形象，辦事效率不斷提高。綜合治理社會(huì)治安，打擊違法犯罪活動(dòng)，監(jiān)控幫教“法論功”分子，保持社會(huì)穩(wěn)定，確保人民群眾生命財(cái)產(chǎn)安全，為商業(yè)的繁榮和投資建立良好的投資環(huán)境�！�
　　近年來(lái)，招商引資突破了由過(guò)去以地招商、廣種薄收向突出重點(diǎn)項(xiàng)目和區(qū)域開(kāi)發(fā)的轉(zhuǎn)變，招商引資額連續(xù)九年位居全市各區(qū)縣之首，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)成功實(shí)現(xiàn)了由“一二三”向“三二一”格局轉(zhuǎn)變，這些政策和環(huán)境為在此投資創(chuàng)造了良好的環(huán)境和氛圍。
第五章    項(xiàng)目規(guī)劃
一、總體規(guī)劃
   本項(xiàng)目追求整齊劃一、布局合理、專(zhuān)業(yè)全面的環(huán)保風(fēng)格。家居材料和飾業(yè)分別集中，整體形成分合有致，功能和客源互補(bǔ)支持的現(xiàn)代格局。
二、功能分區(qū)
本項(xiàng)目分為以下幾個(gè)細(xì)分功能區(qū)：
（一）商品區(qū)（包括各類(lèi)裝飾材料分類(lèi)布局，各項(xiàng)服務(wù)區(qū)和收銀網(wǎng)點(diǎn)等）
（二）家裝區(qū)（包括家裝公司的分支，設(shè)計(jì)、施工區(qū)能）
（三）流通區(qū)（包括商品的采購(gòu)、存儲(chǔ)、流通）
（四）辦公區(qū)（包括超市的各個(gè)職能部門(mén)的辦公場(chǎng)所和設(shè)備）
三、環(huán)境營(yíng)造
在總體環(huán)境營(yíng)造上和設(shè)計(jì)上追求“全、專(zhuān)、精、雅”四字情調(diào)，并努力使之成為本項(xiàng)目的環(huán)境特色。
 “全”，是指超市服務(wù)項(xiàng)目和經(jīng)營(yíng)范圍的全面和專(zhuān)業(yè)，結(jié)算、物流、銀行網(wǎng)點(diǎn)等。
“專(zhuān)”，是指超市的管理和專(zhuān)業(yè)性能很強(qiáng)，都是集行業(yè)的精華，人員和服務(wù)力求專(zhuān)業(yè)，商品供給力求專(zhuān)業(yè)，流通專(zhuān)業(yè)，配送專(zhuān)業(yè)。
“精”，指超市休閑區(qū)和購(gòu)物區(qū)的建筑、設(shè)備、服務(wù)、音響、裝飾等都追求一種精致和高雅的境界，商品層次，休閑場(chǎng)地都可以顯示科技和專(zhuān)業(yè)的檔次，打造雁塔區(qū)建材超市的品位和檔次。
“雅”，指市場(chǎng)的環(huán)境、裝修裝飾等突現(xiàn)文化氣息和高雅大氣的人文理念，使休閑和購(gòu)物在一個(gè)檔次和文明衛(wèi)生，閑舒的環(huán)境中互動(dòng)，打造“現(xiàn)代規(guī)范超市”的新型模式。
        
第六章     管理模式
    從立項(xiàng)之初即有專(zhuān)業(yè)項(xiàng)目管理人員負(fù)責(zé)項(xiàng)目的實(shí)施工作，并依據(jù)科學(xué)有效的項(xiàng)目管理程序?qū)Ω黜?xiàng)事宜進(jìn)行嚴(yán)密監(jiān)控，保證項(xiàng)目的安全、快速運(yùn)作。進(jìn)入正式營(yíng)運(yùn)后，可聘請(qǐng)職業(yè)經(jīng)理人或?qū)�業(yè)化的人才進(jìn)行專(zhuān)業(yè)系統(tǒng)化管理。
    貫徹“四個(gè)理念”，進(jìn)行開(kāi)發(fā)和管理機(jī)制的創(chuàng)新。按照西安市對(duì)城市發(fā)展建設(shè)提出的國(guó)際化、市場(chǎng)化、人文化、生態(tài)化理念，構(gòu)建新型的管理模式和框架，形成雁塔區(qū)商貿(mào)集中和專(zhuān)業(yè)的大平臺(tái)。
向科學(xué)管理要效益，進(jìn)行開(kāi)發(fā)和管理全過(guò)程的精細(xì)化管理，在軟件上也形成品牌效應(yīng)。
第七章     經(jīng)濟(jì)分析
   對(duì)于望家旺南郊店項(xiàng)目，應(yīng)該從社會(huì)效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟(jì)效益三方面去綜合分析，并應(yīng)該有一個(gè)積極的評(píng)價(jià)。該項(xiàng)目依據(jù)巨大的社會(huì)需求、優(yōu)越的地理區(qū)位，恰當(dāng)?shù)氖袌?chǎng)和產(chǎn)品定位，時(shí)尚休閑的和品位購(gòu)物，人文和地域特色，先進(jìn)的管理模式，一站式購(gòu)物的場(chǎng)所，對(duì)雁塔區(qū)建材商貿(mào)和流通起到極大的引領(lǐng)、帶動(dòng)的品牌效應(yīng)，對(duì)地方的稅收也將產(chǎn)生可觀的貢獻(xiàn)。在環(huán)境保護(hù)和社會(huì)效益上可以預(yù)期也將產(chǎn)生積極的作用。
項(xiàng)目投資預(yù)算分析
項(xiàng)目所需總投資額：5000萬(wàn)元人民幣
所需固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目和總額
1、場(chǎng)地租賃費(fèi)
項(xiàng)目裙樓部分建筑面積    56000   平方米，超市擬設(shè)首層，所占建筑面積為約11000 平方米，根據(jù)與房產(chǎn)投資方的租賃合同按   1.3    元  /平方米/日，月租金約為42.9萬(wàn)元，年租金約為520萬(wàn)元，租賃期為 20          年。
2、中央空調(diào)采購(gòu)及安裝費(fèi)共計(jì)  380  萬(wàn)元人民幣。
3、照明材料及安裝費(fèi)共計(jì)   74  萬(wàn)元人民幣。
4、消防設(shè)施及安裝費(fèi)共計(jì)  80  萬(wàn)元人民幣。
5、叉車(chē)采購(gòu)費(fèi)共計(jì) 75萬(wàn)元人民幣。
6、貨架的采購(gòu)及安裝費(fèi)共計(jì) 140  萬(wàn)元人民幣，其它輔助設(shè)備70萬(wàn)元人民幣。
7、賣(mài)場(chǎng)及辦公區(qū)裝飾裝修材料及裝修費(fèi)共計(jì) 153 萬(wàn)元人民幣。
8、辦公設(shè)備、計(jì)算機(jī)硬件和軟件共計(jì)   126   萬(wàn)元人民幣。
9、運(yùn)輸工具（車(chē)輛）共計(jì) 82萬(wàn)元人民幣。
10、企業(yè)VIS的運(yùn)用共計(jì)  50 萬(wàn)元人民幣。
11、防盜設(shè)備、播音系統(tǒng) 45  萬(wàn)元人民幣。
小計(jì)： 1825萬(wàn)元人民幣。
流動(dòng)項(xiàng)目及資金總額
1、商品十大類(lèi)，5萬(wàn)多單品，超市存貨約需8000萬(wàn)元，其中現(xiàn)金采購(gòu)額為  2200  萬(wàn)元人民幣。
2、廣告宣傳  250 萬(wàn)元人民幣。
3、辦公用品   25  萬(wàn)元人民幣。
4、員工招募培訓(xùn)  60  萬(wàn)元人民幣。
5、員工工資福利   280    萬(wàn)元人民幣（一年期）。
6、差旅費(fèi)20萬(wàn)元人民幣。
7、水電費(fèi)120萬(wàn)元人民幣/年。
8、籌備費(fèi)用60萬(wàn)元人民幣。
9、慶典費(fèi)用60萬(wàn)元人民幣。
6、其它費(fèi)用  100  萬(wàn)元人民幣。
小計(jì)： 3175 萬(wàn)元人民幣。
資金來(lái)源
自籌資金   3000  萬(wàn)元人民幣。   主要用于 固定資產(chǎn)方面投資及前期籌備、開(kāi)辦員工工資、福利、廣告宣傳等方面。
貸款資金   2000   萬(wàn)元人民幣，主要用于商品采購(gòu)。
第八章 項(xiàng)目投資效益
一、投資效益
1、項(xiàng)目建成后，根據(jù)望家旺運(yùn)行一年多的情況及大光陽(yáng)、望家旺在行業(yè)中的口碑信譽(yù)，預(yù)計(jì)招商率可達(dá)100%。
2、項(xiàng)目啟動(dòng)后，依照超市運(yùn)行情況及前期市調(diào)情況和建材行業(yè)銷(xiāo)售情況，我們預(yù)計(jì)超市日平均銷(xiāo)售額為45萬(wàn)元人民幣，月均銷(xiāo)售額為1350萬(wàn)元，年均銷(xiāo)售額為1.575億元人民幣（按350日/年計(jì)算），平均毛利約為25%，行業(yè)毛利約為30%，年毛利額為3937.5萬(wàn)元，純利潤(rùn)率預(yù)計(jì)為15%，年純利潤(rùn)為2362.5萬(wàn)元人民幣。
3、其他各項(xiàng)收入預(yù)計(jì)年均達(dá)到500萬(wàn)元，加上年銷(xiāo)售純利潤(rùn)2362.5萬(wàn)元人民幣，可實(shí)現(xiàn)年均收益2862.5萬(wàn)元人民幣。
4、資產(chǎn)折舊率10%。
結(jié)論：由以上分析可以看出，收回全部投資只需1.5年-2年時(shí)間。
二、社會(huì)效益分析
項(xiàng)目啟動(dòng)后，對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)、社會(huì)的發(fā)展會(huì)產(chǎn)生積極影響。提供一大批社會(huì)人員和畢業(yè)學(xué)生的就業(yè)機(jī)會(huì)，創(chuàng)造政府稅收，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。在雁塔區(qū)豎起一塊高起點(diǎn)、有特色、聚人氣、高品位的建材超市新品牌。
第九章   項(xiàng)目保障基礎(chǔ)
    投資商陜西大光陽(yáng)實(shí)業(yè)集團(tuán)的核心企業(yè)陜西大光陽(yáng)家居廣場(chǎng)創(chuàng)建于1988年，是一家稱(chēng)雄西北板材市場(chǎng)的大型民營(yíng)股份制連鎖企業(yè)，目前大光陽(yáng)在全國(guó)擁有32家飾業(yè)連鎖店。曾多次被省、市工商局、消協(xié)、質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局等部門(mén)授予“重商德、守信譽(yù)”、“消費(fèi)者信得過(guò)”、“環(huán)保產(chǎn)品質(zhì)量合格單位”等榮譽(yù)。大光陽(yáng)經(jīng)過(guò)多年的風(fēng)雨歷程，積蘊(yùn)了充足的經(jīng)驗(yàn)，具備有雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。目前，大光陽(yáng)實(shí)業(yè)集團(tuán)已形成房產(chǎn)裝飾、家居建材一體化的大型企業(yè)。
    2002年陜西大光陽(yáng)實(shí)業(yè)集團(tuán)公司成功開(kāi)辦了現(xiàn)代大型倉(cāng)儲(chǔ)式建材超市——望家旺。由于其先進(jìn)的管理、經(jīng)營(yíng)理念受到市民的歡迎和支持，超市業(yè)務(wù)和市場(chǎng)份額得到了快速發(fā)展，已經(jīng)具備了相當(dāng)實(shí)力。
   其投資擬建的“望家旺南郊店”項(xiàng)目，此項(xiàng)目經(jīng)有關(guān)專(zhuān)家評(píng)價(jià)，具有戰(zhàn)略眼光、前景樂(lè)觀，應(yīng)盡快報(bào)批，抓緊建設(shè)，盡快投入經(jīng)營(yíng)必將產(chǎn)生預(yù)期的經(jīng)濟(jì)效益，可以滿(mǎn)足市民休閑和購(gòu)物的需求，同時(shí)滿(mǎn)足西北地區(qū)商貿(mào)流通的需求。并對(duì)周遍環(huán)境具有帶動(dòng)和促進(jìn)的作用，為今后項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和創(chuàng)新提供一個(gè)可靠的保證。
    為此我們認(rèn)為，“望家旺南郊店”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，其方案合理，經(jīng)濟(jì)分析合理，切實(shí)可行。